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O que eu preciso saber sobre a lei do inquilinato?

maio 25, 2019
Tempo de leitura 6 min

Você já conhece a lei do inquilinato? Instituída pela Lei n.º 8.245/1991, ela foi elaborada com o objetivo de regulamentar os direitos e deveres dos locadores e locatários, sendo aplicável a todos os contratos de aluguel de imóveis.

Conhecer o que diz a lei é fundamental, pois ela deve ser aplicada na elaboração do contrato e, caso surjam dúvidas ou o documento tenha omissões, é ela que esclarecerá quais são os direitos das partes.

Neste post, você vai conhecer os principais pontos da lei do inquilinato que devem ser observados no contrato de aluguel. Continue a leitura e se informe!

Direitos e deveres do inquilino

Essa é uma das principais dúvidas que surgem durante o contrato de aluguel. A lei do inquilinato elenca as obrigações que as partes devem observar no decorrer da locação, e conhecê-las é fundamental para evitar problemas. Entre os principais direitos do inquilino, podemos citar:

  • receber o imóvel em plenas condições de moradia;
  • ter preferência de compra, caso o locador decida vender o imóvel;
  • permanecer no imóvel durante o prazo do contrato;
  • isenção de pagamento das taxas extraordinárias de condomínio;
  • ter acesso aos recibos de pagamentos, comprovando o cumprimento de suas obrigações.

Por outro lado, ele também tem obrigações que devem ser cumpridas. Veja as principais:

  • pagar os aluguéis em dia;
  • zelar pela integridade do imóvel;
  • pagar as despesas ordinárias de condomínio;
  • reparar danos causados por ele ao imóvel;
  • informar danos que sejam de responsabilidade do proprietário, assim que souber do ocorrido;
  • não fazer alterações na estrutura ou na fachada sem consentimento do proprietário;
  • pagar despesas como energia elétrica, luz, gás e telefone.

Responsabilidade sobre as obras no imóvel

Durante a locação podem acontecer situações que exijam reformas no imóvel. Nesse momento, a dúvida mais comum é sobre a responsabilidade pelo pagamento das obras e quais são as regras que o inquilino deve observar.

Antes de tudo, é importante ressaltar que, ao término do contrato, o locatário precisa devolver o imóvel nas mesmas condições do início da locação, de acordo com o laudo de vistoria. Porém, as regras sobre a necessidade de autorização para as obras e a responsabilidade pelo pagamento variam de acordo com o tipo de reforma, e são classificadas da seguinte maneira:

  • benfeitoria necessária: é considerada essencial para que o imóvel mantenha as condições de moradia, como quando ocorrem problemas estruturais;
  • benfeitoria útil: traz benefícios para o imóvel, aumentando ou facilitando o seu uso, mas não são essenciais, como a construção de uma garagem coberta;
  • benfeitoria voluptuária: tem objetivos ligados à decoração ou ao lazer, como a construção de uma piscina.

Se a obra for necessária, a responsabilidade pelo pagamento é do proprietário e o inquilino não precisa de autorização para fazer os reparos. No caso de benfeitoria útil, os valores investidos só serão ressarcidos pelo dono do imóvel caso ele tenha autorizado a reforma.

Por último, no caso das reformas voluntárias, elas devem ser autorizadas pelo proprietário, mas não serão reembolsadas, tendo em vista que acontecem por iniciativa do inquilino, com finalidade de lazer ou conforto.

Entretanto, vale lembrar que a lei do inquilinato permite que as partes negociem outras regras referentes às responsabilidades dos reparos. Portanto, é fundamental ler o contrato com atenção para esclarecer o dever de cada um.

Normas sobre a desocupação do imóvel

A devolução do imóvel pelo locatário pode acontecer a qualquer momento. Contudo, caso isso aconteça antes do prazo estipulado no contrato, será necessário fazer o pagamento da multa contratual, proporcionalmente ao tempo faltante para o cumprimento do período acordado. Porém, de acordo com a lei do inquilinato, existem situações em que essa obrigação é dispensada. São elas:

  • devolução do imóvel por motivos de trabalho, como transferência de cidade, a pedido do empregador;
  • se o proprietário motivar a desocupação por não cumprir suas obrigações;
  • se o contrato de locação for estipulado por prazo indeterminado.

Por outro lado, o locador só pode reaver o imóvel em situações específicas, de acordo com o prazo da locação. Para os contratos por período igual ou superior a 30 meses, ele é encerrado ao término do prazo, independentemente de notificação.

No entanto, se o locatário permanecer no imóvel e o locador não se opor, ele é renovado automaticamente por prazo indeterminado. Nesse caso, a desocupação poderá acontecer a qualquer momento, inclusive por iniciativa do proprietário.

Para os contratos com prazo inferior a 30 meses as regras são diferentes: ao término do período, ele é prorrogado por prazo indeterminado automaticamente. Aqui, o proprietário só poderá reaver o imóvel em situações específicas previstas na lei. Alguns exemplos são:

  • descumprimento contratual ou inadimplência do inquilino;
  • término do contrato de trabalho, se ele for vinculado ao aluguel;
  • após 5 anos de vigência ininterrupta do contrato;
  • para uso próprio ou de parente (ascendente ou descendente).

Em todos os casos, é fundamental enviar uma notificação comunicando a rescisão do contrato, com antecedência mínima de 30 dias. Caso o inquilino não saia do imóvel no prazo estipulado, o proprietário pode entrar com uma ação judicial de despejo.

Garantias contratuais

A lei do inquilinato prevê a possibilidade de exigir garantias contratuais, que têm o objetivo de trazer mais segurança para o locador, pois eles oferecem outros meios para receber os valores eventualmente devidos pelo locatário, como aluguéis e outras taxas de locação ou reparos no imóvel. Atualmente, é possível encontrar as seguintes modalidades de garantia:

  • caução, em valor equivalente a, no máximo, 3 meses de aluguel e taxas;
  • fiador;
  • seguro fiança;
  • cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento;
  • título de capitalização;
  • cartão de crédito.

Um ponto importante é que o contrato pode prever apenas uma dessas modalidades, não sendo possível cumular diferentes tipos sob pena de nulidade da cláusula. Além disso, se o locador optar por não exigir garantia, o aluguel poderá ser cobrado adiantado, com data de vencimento até o dia 6º dia útil de cada mês.

Como vimos, a lei do inquilinato regulamenta diversos assuntos essenciais sobre a locação, portanto é fundamental entendê-la. Tanto os proprietários quanto os inquilinos devem compreender quais são as obrigações de cada um, desse modo fica mais fácil analisar o contrato e negociar os melhores termos para a locação do imóvel.

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