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O que é e quais são os tipos de garantia de locação de imóveis?

maio 30, 2019
Tempo de leitura 7 min

Toda e qualquer negociação, para ter sucesso, requer cuidados específicos com os procedimentos envolvidos. Quando o assunto é o aluguel de imóveis, além da documentação e da escolha do local, as garantias de locação são itens necessários para locadores e locatários.

Você tem imóveis para alugar ou está em busca de um local para viver ou para o seu negócio? Descubra, em nosso artigo, quais os tipos de garantia disponíveis e como escolher a melhor alternativa na hora de fechar negócio!

O que são as garantias de locação de imóveis?

Um dos grandes medos de quem disponibiliza um imóvel para locação é a inadimplência — o não cumprimento de uma obrigação contratual, ou seja, o pagamento, em dia, do aluguel do bem locado e outras regras estabelecidas pelas partes (condomínio, IPTU, manutenção).

Afinal, ninguém que assumir custos e estresses desnecessários em transações que deveriam, em tese, servir como fonte de renda, extra ou principal. Investimento bom é aquele que oferece lucro e não dor de cabeça.

Já para locatários, as garantias de locação são uma maneira de comprovar a disponibilidade de arcar com os custos envolvidos na operação. Dependendo da modalidade escolhida, o valor pode ser abatido dos pagamentos iniciais ou finais, devolvido no fim do contrato, ou representar acesso a benefícios, como serviços de chaveiro ou de manutenção.

O principal objetivo dessa proteção é a garantia da transparência e da obediência ao contrato para todos os envolvidos.

Quais os diferentes tipos de garantia existentes no mercado?

Entre as garantias de locação disponíveis, as mais comuns são o seguro fiança, o fiador e o depósito caução. Porém, além delas, existem outras duas menos conhecidas, mas que podem ser igualmente usadas para o mesmo fim: a carta de fiança e o título de capitalização.

Falaremos, a seguir, sobre cada modalidade!

Depósito caução

O depósito caução é a disponibilização de um valor — geralmente referente a três meses de aluguel — em conta vinculada ao proprietário do imóvel. Esse valor será a garantia em caso de dívida referente às obrigações do locatário com o bem locado (inadimplência, avarias).

Dependendo do acordo, o dinheiro depositado pode servir para abater os três primeiros, ou três últimos, meses de aluguel. Ele pode, ainda, ser devolvido ao depositante no final da vigência do contrato.

O principal benefício dessa garantia é a praticidade para ambas as partes. Para o locador significa ter o valor em mãos logo no início do acordo para assegurar o futuro. Para o locatário, é não precisar pedir favores a terceiros (a constrangedora busca por um fiador) ou contratar um serviço (seguro fiança).

Seguro fiança

O seguro fiança é outro dispositivo bastante comum quando se fala em garantias de locação. O funcionamento é simples: o locatário contrata, junto a uma seguradora, o serviço. O valor total da apólice é calculado de acordo com o valor do aluguel, das coberturas e do perfil do solicitante, dividido em doze parcelas.

O serviço oferece segurança, tranquilidade e agilidade no processo de locação, além de facilitar a administração na hipótese de inadimplência: a seguradora passa a fazer a cobrança e cobre a inadimplência tanto do aluguel, quanto de outros valores acordados.

Para os locatários, além de não precisar dispor do valor integral do depósito caução (o que, dependendo da condição econômica da pessoa, pode significar um impedimento) e de evitar o uso de fiador, o seguro fiança pode oferecer ao locatário alguns benefícios: serviços de manutenção, descontos e clubes de vantagem.

Fiador

O fiador é alguém que se torna corresponsável se houver quebra de contrato por parte do locatário. Embora seja prático para ambas as partes, essa garantia é igualmente perigosa se, por acaso, surgirem problemas no decorrer da locação.

A razão é simples: embora o fiador precise, geralmente, disponibilizar pelo menos um imóvel na mesma cidade do bem alugado, ele pode, durante a vigência do contrato, negociá-lo, esvaziando a garantia. Outra preocupação real é que, havendo processo, o proprietário deverá arcar com todos os custos (advogado, processo).

A vantagem para o inquilino é não precisar arcar com custos extras para alugar o bem desejado. Contudo, muitas pessoas fogem dessa garantia por conta do constrangimento na busca pelo fiador.

Carta de fiança

Modalidade pouco conhecida, a carta de fiança é, em tese, parecida com o seguro fiança e com o fiador. O locatário contrata em uma instituição financeira um serviço para a obtenção de documento que transforma o banco em corresponsável em caso de inadimplência, sendo ele o encarregado pela cobrança dos valores.

A principal diferença entre a carta de fiança e o seguro fiança é que, no primeiro, o valor máximo é pré-estabelecido para indenização. Se a dívida ultrapassar o limite, o proprietário arca com o restante.

Título de capitalização

Os títulos de capitalização são outro produto das instituições bancárias que podem ser usados como garantias de locação de imóveis. O funcionamento é prático: o locatário contrata um título em seu nome, vinculado ao contrato de aluguel, fazendo os pagamentos mensais estabelecidos.

Ao final, se estiver adimplente, ele pode resgatar o valor com correção monetária. Se existirem problemas, o título é sacado pelo proprietário para cobrir o prejuízo. Sobrando dinheiro, o valor fica disponível para o locatário.

O lado negativo para o locatário é que o título tende a ter um valor mais elevado do que um depósito caução ou seguro fiança, chegando a até seis meses do valor do aluguel.

Como escolher a melhor opção?

A escolha da garantia vai depender de alguns fatores. O principal é a confiança do locador. A tendência óbvia é pela escolha de modalidades que ofereçam retorno simples e prático: valor na mão para cobrir despesas, cobrança terceirizada. Quanto menor a chance de problemas, melhor para o proprietário que, muitas vezes, tem no aluguel parte de sua renda fixa mensal.

Porém, a negociação entre os envolvidos é fator importante para a decisão. O ideal é considerar as possibilidades para, juntos, decidirem a melhor opção para ambos os envolvidos.

Quais os cuidados que devem ser tomados?

O principal cuidado para locadores é a segurança em caso de problemas. Todas as modalidades apresentadas têm riscos e benefícios, seja em relação à indenização, à cobrança ou à facilidade na aprovação do contrato. O ideal é realizar uma extensa pesquisa do mercado imobiliário e do próprio histórico do locatário/fiador, para escolher aquela mais adequada à realidade do negócio.

Para quem quer alugar, a dica é fazer os cálculos para garantir os pagamentos em dia, fugindo das dívidas extras para quitar todas as obrigações, incluindo aluguel, taxas, contas e garantia. A análise de valores cobrados pelas instituições ou seguradoras é igualmente importante para descobrir o caminho para fechar contrato.

Agora que você já sabe quais as garantias de locação de imóveis disponíveis no mercado, ficou muito mais fácil escolher a alternativa ideal, certo? Esperamos ter tirado suas dúvidas para um contrato de aluguel que ofereça o mínimo de riscos.

Quer encontrar um lugar para morar mas está em dúvida sobre comprar ou alugar? Confira nosso artigo e descubra a melhor opção para você e para sua família!

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