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o que é built to suit

Você sabe o que Built To Suit? Conheça um pouco mais sobre o conceito: 

por URBS Imobiliária - Publicado em 20 de março de 2020
o que é built to suit
Tempo de leitura 6 min

Built To Suit, também chamado de BTS, se refere à um modelo de construção que traz inúmeras vantagens para as empresas que optam por esse tipo de contrato de locação, mas ainda é relativamente novo no Brasil. Para sumarizar o que é Built To Suit, se trata de uma propriedade construída unicamente para entender as necessidades do locatário.

Espaços industriais, armazenamento de materiais, centros de distribuição e fabricação de produtos são alguns exemplos de uso desse tipo de construção em propriedades comerciais.

Quer entender mais sobre o funcionamento do BTS, suas vantagens e outras particularidades? Continue acompanhando este post a seguir!

O que é o BTS e como ele funciona?

Conforme citamos inicialmente, o BTS é uma forma de construção imobiliária, em que a propriedade é construída especificamente para suprir as necessidades do seu futuro locatário. Assim, o inquilino solicita a construção ou reforma específica de um imóvel com o intuito de colocá-lo para alugar.

Esse tipo de contrato é normalmente usado por indústrias ou empresas que têm necessidades específicas de instalação. Além disso, uma locação do tipo geralmente possui um contrato com validade entre 15 e 20 anos, ou seja, de longo prazo.

Quais são seus principais benefícios?

Nesse tipo de contrato, quem aluga tem a garantia de que o imóvel terá as especificações necessárias para se manter em funcionamento. No entanto, propriedades com estruturas específicas se tornam mais difíceis para outros alugarem.

As indústrias, por exemplo, precisam de estruturas com algumas particularidades. Por exemplo, piso robusto para determinadas cargas e maquinaria pesada, estrutura elétrica adequada e muitos outros detalhes.

O contrato “construído para se adequar” é usado principalmente por grandes e médias empresas que precisam seguir um padrão de trabalho. Além disso, as multinacionais geralmente optam pelo contrato. A grande vantagem é que os locatários podem concentrar os recursos em outros investimentos. Ou seja, o valor que seria usado para comprar, renovar ou financiar um imóvel pode ser redirecionado.

Quais são seus principais riscos?

Geralmente, os contratos de BTS têm aluguéis caros, precisamente porque os custos das adaptações na construção são repassados ​​para o cálculo dos aluguéis, fazendo com que os valores pagos pelo locatário acabam se distanciando da “realidade”. Assim, é importante ter em mente que, no momento em que o contrato termina, é possível que o locatário acabe não renovando ou renovando com valores mais baixos.

Além disso, como os contratos são de longo prazo com apenas um inquilino, é possível que o aluguel deixe de ser pago em algum cenário financeiro conturbado. Como o contrato possui multas altas, é possível que o inquilino recorra ao tribunal para negociar a multa ou até pare de pagar por não ter condições. Portanto, esse é um risco que deve ser monitorado, embora seja relativamente baixo.

Qual é a sua jurisprudência no Brasil?

Para entender a fundo o que é Built To Suit você também deve saber o que a legislação diz a respeito desse modelo de construção. Como modalidade de aluguel, o BTS é recente no país. Foi apenas em 2012 que entrou em vigor a Lei 12.744 reconhecendo essa relação. Além disso, a criação da lei deixou esse tipo de contrato mais claro e regulamentado.

Foi necessária a criação de uma legislação específica para o contrato. Isso ocorreu porque há várias complexidades e situações atípicas. O modelo tem algumas diferenças em relação aos contratos comuns:

  • o locatário deve receber o valor investido no imóvel com obras e reformas, mais o valor do arrendamento;
  • o proprietário só pode recuperar a propriedade após o término do contrato;
  • devido à complexidade de definir um valor do aluguel, o locatário pode solicitar a renúncia ao valor.

Mesmo com legislação específica, o contrato construído para se adequar deve cumprir os termos do contrato geral. Ou seja, respeitando os princípios legais e econômicos e a boa fé. Além disso, o locatário precisa cumprir algumas condições contratuais. Sob pena de ações de despejo ou consignação de pagamento.

Como é feito o cálculo para aplicação?

Uma construção BTS possui uma série de complexidades que envolvem o seu cálculo. Contudo, os principais elementos que influenciam em seu valor são o tamanho do terreno, a localização do imóvel e as especificidades da estrutura. Além disso, o tempo de aluguel também afetará o preço do aluguel. Quanto maior o contrato, menores os pagamentos mensais. Um contrato construído para se adequar pode ser renovado por até 50 anos.

Qual a sua relação com a securitização de recebíveis imobiliários?

Temos acompanhado, nos últimos tempos, uma notável evolução no financiamento do setor imobiliário, aumentada pela Lei 9.514 / 97. A partir disso ficou estabelecido o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), que trouxe consigo um mercado de crédito imobiliário, viabilizando a emissão do CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários).

Simplificando o mecanismo de securitização, é válido afirmar que esta é uma operação em que o desenvolvedor atribui seus créditos imobiliários, como o fluxo de pagamentos para aquisição ou aluguel de propriedade, a uma empresa autorizada que, por sua vez, emite títulos no mercado — os CRIs. Tudo isso é regulamentado pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários).

Na prática, o empreendedor antecipa, de uma só vez, a receita que acumularia mensalmente e a longo prazo, de acordo com a duração do respectivo contrato sob medida a ser firmado.

Além dessa vantagem, a operação de securitização de crédito imobiliário traz um retorno muito atraente para o investidor, com a segregação de seu risco patrimonial, com fluxo de caixa conhecido antecipadamente. Também é importante mencionar que, desde 2005, as receitas de CRIs são isentos de impostos para investidores pessoas físicas.

É possível renunciar o imóvel antecipadamente?

Já citamos aqui que esse tipo de contrato possui validade entre 15 e 20 anos, podendo chegar até 50 anos, dependendo do acordo firmado entre as partes envolvidas. Contudo, caso o inquilino decida renunciar a propriedade antes que o contrato expire, a legislação admite a rescisão antecipada. Porém, ele deve se comprometer a cumprir a multa acordada, que não pode exceder a soma do aluguel a receber até o prazo final da locação.

Essas são as principais informações que você precisa saber para entender o que é o Built To Suit. Como você pode perceber, esse tipo de contrato é relativamente novo no mercado imobiliário brasileiro. Porém, devido ao seu alto potencial de crescimento no país, os contratos feitos sob medida provam ser uma opção cada vez mais viável para grandes empresas e investidores.

Agora que você já tudo sobre Built To Suit, compartilhe este conteúdo em suas redes sociais e mostre que você é mestre no assunto!