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Locador e locatário: direitos e deveres que você precisa conhecer

por URBS Imobiliária - Publicado em 06 de dezembro de 2018
Tempo de leitura 6 min

Na hora de alugar um imóvel, é muito importante entender quais são as características desse contrato. Independentemente da posição que você ocupa, conhecer os direitos e os deveres de locador e locatário é indispensável.

Ao se aprofundar no sistema, você se planeja e executa as melhoras práticas. No caso do investimento imobiliário, por exemplo, é fundamental reconhecer esses pontos para conseguir se proteger.

A seguir, conheça os principais direitos e deveres de locador e locatário.

Entrega das chaves

Depois que o contrato é assinado, o primeiro passo é a entrega das chaves. Essa etapa é realizada pelo proprietário ou locador. É comum que o imóvel passe por uma vistoria documentada, a qual ajuda a identificar quais são os pontos principais da unidade e em quais condições ela deve ser entregue ao final.

Nessa fase, um dos direitos do locatário é receber a propriedade em plena capacidade de moradia. Portanto, o locador tem a obrigação de realizar todas as mudanças que sejam necessárias para garantir a usabilidade com conforto e segurança.

Quando o contrato se encerra, esse dever muda de lado. Passa a ser uma responsabilidade do inquilino devolver as chaves e a propriedade no mesmo estado encontrado. Assim, a relação é encerrada corretamente.

Reformas do imóvel

Um ponto bastante polêmico diz respeito às transformações e obras realizadas no local. Dependendo do caso, há responsabilidades e direitos distintos para locador e locatário.

Em condições normais, o inquilino só tem autorização para fazer modificações reversíveis e/ou previstas em contrato. Se não houver nenhuma cláusula que o impeça, ele pode pintar as paredes da cor que desejar. No final, entretanto, deve entregar o imóvel nas exatas condições em que encontrou.

As reformas grandes, como a mudança de layout, são proibidas por padrão. As exceções surgem quando locador e locatário entram em um acordo. Dependendo do que fica combinado, é possível oferecer descontos no aluguel devido à valorização, por exemplo.

Já as reformas de urgência podem ser dever de um ou de outro. Um problema que surge enquanto o inquilino está no lar, mas que é anterior à locação é de responsabilidade do proprietário. Uma motivada pelo locatário, por outro lado, é sua função.

Imagine que a tubulação do banheiro estoura e exige a troca. Se o problema for o cano velho ou com manutenção incorreta, o proprietário paga o conserto. Agora pense em um morador que deixa a janela aberta e, em uma chuva, vê o chão do cômodo ser alagado, o que retira os revestimentos. Nessa situação, quem mora no local arca com as despesas.

Zelo da propriedade

Por falar nisso, é essencial pontuar que o cuidado com o imóvel é um dos direitos mais importantes do locador — e uma obrigação do inquilino. É essencial que o morador tome todas as medidas necessárias para garantir o zelo do bem.

Isso é válido por todo o período do contrato, até que ocorram as entregas das chaves. Se, nesse momento, a vistoria final identificar que existe algum problema causado pela parte que morou no local, há a cobrança de multa.

Para quem investe em imóveis, é um ponto relevante. Afinal, garante que o seu bem não sofrerá danos. Caso algo aconteça, há o resguardo oferecido pela lei.

Custos convencionais

Em relação ao pagamento de despesas, parece óbvio, mas é importante que o inquilino reconheça a obrigação de quitar o valor acordado, na data combinada. A menos que exista alguma oferta diferente, o aluguel tem que ser pago em dinheiro, em parcela única, uma vez por mês.

O atraso ou o não pagamento pode fazer com que o locador acione as garantias, como o seguro-fiança ou o montante da caução. Dependendo do quadro, o inquilino sofre uma ação de despejo.

Outros gastos convencionais também são obrigatórios de quem mora no local. O valor do condomínio, os custos com água e com energia elétrica e demais despesas relacionadas ao uso ficam por conta do inquilino.

Em relação ao IPTU, imposto de caráter municipal, não existe uma legislação específica sobre isso — então, vale o que está no contrato. Se o documento define que o pagamento é uma obrigação do locador, o inquilino não pode ser responsabilizado — e vice-versa. O que muitos proprietários fazem é embutir o valor desse imposto no preço do aluguel, de modo a evitar problemas.

Despesas extraordinárias

Já as cobranças extraordinárias, em sua maioria, são obrigações do proprietário. Se a convenção condominial decide que haverá a cobrança de uma taxa extra para obra ou reparo, é o dono do imóvel quem arca com os custos. Isso deve ser pontuado porque, afinal, o inquilino não tem poder de voto nas assembleias.

Outro gasto que corre por conta de quem tem a posse do bem é o valor da imobiliária. Em geral, a empresa cobra uma pequena taxa para administrar, a qual incide no total do aluguel. O morador não deve ser cobrado a mais, já que a responsabilidade não é dele.

Por outro lado, o locatário é obrigado a arcar com custos que tenham sido gerados por ele. Como visto, as obras que não se referem ao período antes da locação trazem despesas extraordinárias e que são quitadas por quem aluga.

Cumprimento de regras

Ao tratar da relação entre locador e locatário, ambos têm a obrigação de cumprir com todas as regras previstas no contrato, na legislação e na convenção do condomínio. Os dois têm que respeitar valores e prazos, como de pagamento e de encerramento do contrato.

O locatário, por sua vez, deve atender a todas as obrigações previstas na convenção do condomínio, como obedecer a horários e limites de volume. Se ele atrasar o aluguel, o locador não deve constrangê-lo ou tomar o imóvel antes do prazo previsto na lei.

O descumprimento de questões específicas leva à rescisão, o que gera um pagamento de multa para a parte lesada. Assim, ninguém fica desamparado.

Compreender os direitos e deveres de locador e locatário é essencial para ter sucesso na etapa. Para garantir uma administração dos interesses das partes e sem dores de cabeça, o ideal é ter o apoio de uma imobiliária. Assim, tudo acontece de forma mais simples.

Ainda tem dúvidas sobre quais são as obrigações? Conte nos comentários!


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