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Saiba quais os riscos do leilão de imóveis!

agosto 7, 2019
leilão de imóveis
Tempo de leitura 6 min

O leilão de imóveis é uma modalidade de aquisição com características específicas. Normalmente, ele é realizado por bancos e construtoras com as unidades inadimplentes. Na maioria das vezes, inclui a tomada do bem como garantia por parte da empresa envolvida. Por suas características, é bastante procurado por quem deseja investir no mercado imobiliário.

As regras são relativamente simples: os imóveis são apresentados e, depois, os lances mínimos. Os interessados oferecem valores ao longo do processo e o mais elevado, leva. Como pré-requisito, pode ser preciso demonstrar capacidade financeira específica. Não é permitido que certas pessoas participem da venda, como síndicos, administradores e testamenteiros do bem.

Mas será que essa opção realmente vale a pena? A seguir, veja quais são os maiores riscos associados ao leilão de imóveis.

Falta de informações no edital

O edital é o documento principal dessa forma de aquisição. Ele funciona como uma espécie de “oferta” e, em tese, conta com todas as informações sobre o imóvel. Nele, estão contidos dados como endereço, metragem, número de cômodos e outros elementos relevantes.

Obrigatoriamente, o edital também tem que descrever o estado de conservação do imóvel. Porém, nem sempre tudo é demonstrado como deveria.

Alguns dados podem ficar de fora, até mesmo, por uma falta de atualização desde a última vistoria. Alguns editais, dependendo do caso, apresentam informações incompletas ou que não correspondem totalmente à realidade.

Tudo isso aumenta ainda mais os riscos dessa modalidade. Então, quem dá o último lance pode terminar sem adquirir aquilo que realmente espera, o que gera problemas.

Impossibilidade de visitar o local

Parte desse risco tem a ver com a dificuldade e, muitas vezes, com a impossibilidade de visitar o lugar. Alguns editais permitem explorar a unidade a ser comprada, o que garante que os interessados façam uma boa análise.

No entanto, a maioria deles exige a escolha “às cegas”. As informações do edital e as fotos são os únicos elementos utilizados para a tomada de decisão — e isso pode causar muitas dores de cabeça.

Por mais descritivos que sejam os dados, comprar um imóvel é um passo importante. Não ter a chance de explorar o local torna tudo difícil e arriscado, o que aumenta as probabilidades de arrependimentos.

Pendências nas documentações

Para que ocorra um leilão de imóveis, normalmente, foi movida uma ação judicial. Ele pode se tratar de fruto de penhora por conta de dívidas ou de uma garantia de alienação fiduciária de financiamento, por exemplo.

O problema é que isso significa que há barreiras judiciais. Muitas vezes, é sinônimo de dificuldade com a documentação, como a falta de escritura adequada ou o bem como parte de outros processos na justiça.

Ao adquirir a posse do bem, você se torna responsável por esses pontos. O que era para ser uma compra vantajosa corre o risco de se transformar em um grande problema quanto às questões jurídicas.

Dívidas e valores imprevistos

Além disso, o leilão de imóveis pode oferecer unidades com dívidas diversas e que deverão ser quitadas pelos novos donos. Um apartamento, por exemplo, pode apresentar débitos condominiais. Mesmo uma cobertura de alto padrão pode estar irregular com o IPTU ou outros impostos municipais. Dependendo do período de cobrança, a conta é elevada.

Além de tudo, surgem gastos que não integravam o plano inicial. Quando há a necessidade de fazer reformas, por exemplo, o valor gasto para resolver problemas se torna cada vez maior.

O pior é que essas despesas extras, normalmente, não são cobertas pelo financiamento de imóveis. Com isso, é preciso mobilizar um montante elevado para garantir que ele apresente as condições adequadas.

Ocupação de imóvel

Embora o leilão seja fruto de uma ação judicial, não significa que o espaço esteja livre de seus ocupantes anteriores. Pense, por exemplo, em um apartamento financiado e que foi tomado pelo banco devido à falta de pagamento. Mesmo que ele já apareça no leilão de imóveis, as pessoas ainda moram na unidade. Assim que a venda é concretizada, essa responsabilidade passa a ser sua.

O grande problema é que o contrato de financiamento anterior deixa de existir, já que o imóvel foi tomado. Então, os moradores não têm a obrigação de pagar pela moradia. Ao mesmo tempo, podem se recusar a sair. Isso exige ação nas esferas cabíveis, já que o processo não acontece de forma automática.

Embora seja uma solução para o credor (ou seja, o banco), é uma dor de cabeça muito grande para o novo proprietário.

Processo jurídico demorado

Regularizar as pendências judiciais de um imóvel não é simples. Mesmo que a intenção seja esperar a valorização para vendê-lo, será preciso colocar todos os documentos em ordem. Do contrário, o comprador não vai aceitar pagar o preço que você deseja.

Quanto à ocupação, o problema é ainda pior. Ações de despejo podem demorar meses e, em alguns casos, até anos. Enquanto isso, há o risco de o imóvel ficar cada vez mais deteriorado e até de os moradores causarem novos danos.

É a pior opção para quem sonha com a casa própria ou espera tê-la pronta rapidamente. Na prática, compromete e até atrasa o retorno de investimento, o que torna a alternativa muito menos interessante.

Valor final elevado

Os riscos são considerados na formação de preço para o leilão de imóveis. O custo, normalmente, é bem abaixo do mercado porque compreende todas essas dificuldades, demoras e perdas.

O problema é que o lance mínimo é apenas uma indicação e não o número final. Tudo depende da concorrência — a qual se tornou maior nos últimos anos. Se muitas pessoas disputarem o mesmo imóvel, mais lances serão dados, o que leva a um aumento do valor.

Como consequência, a compra pode se tornar mais cara que o previsto — e ainda incidirão os outros custos. Como resultado, a opção fica menos interessante.

O leilão de imóveis parece atraente pelo preço, mas é muito arriscado. Comprar um bem do tipo exige planejamento, confiança e segurança, então o melhor é buscar outras modalidades. Um financiamento tradicional, a compra na planta ou a aquisição junto a uma imobiliária são apenas algumas das alternativas mais seguras.

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