O mercado de imóveis é composto por diversos segmentos e compreendê-los é fundamental para quem deseja realizar qualquer tipo de negociação no setor para investimento, locação, compra ou venda. Um deles é a incorporação imobiliária, que basicamente é a construção para alienação parcial ou total de edificações.

No entanto, para realizar essa prática, é preciso entender bem o seu conceito, como funciona, quais procedimentos adotados e que documentos são necessários. Para esclarecer as dúvidas sobre o assunto, preparamos este post. Acompanhe!

Afinal, o que é incorporação imobiliária?

O termo incorporar nos remete à ideia de unir dois ou mais elementos em uma única estrutura. Com relação à construção civil, as duas coisas que tornarão uma só são o prédio e o terreno onde ele será construído. Isto é, o edifício será incorporado ao terreno.

Também é necessário levar em consideração o significado jurídico da expressão, que pode ser descrita como a construção feita por pessoa física ou jurídica de um prédio contendo diversas unidades autônomas sobre o terreno de um terceiro. O mais comum é que o proprietário do terreno receba unidades da construção como forma de pagamento.

Sendo assim, conforme a Lei 4.591/64, é chamada de incorporadora a pessoa ou empresa que administra a realização da obra e efetua a venda das unidades. Nesse sentido, ainda há a figura da construtora, que é a responsável pela execução da obra em si.

Qual o papel do incorporador?

O incorporador é o responsável pela entrega das obras concluídas dentro do prazo estabelecido e com o preço e condições determinados. Assim, também é seu dever divulgar o empreendimento, cumprir o contrato firmado, estipular valores e condições de pagamento.

À incorporadora cabe o dever de registrar em contrato as especificações da obra, tais como: área total do empreendimento, número de unidades, área interna, área externa, área de cada unidade. Em resumo, seu papel é ser responsável por todas as articulações que envolvem o projeto.

Como funciona a incorporação imobiliária?

Como a construção de um edifício requer um investimento alto por parte do incorporador, ele comercializa as unidades antes mesmo de elas serem construídas. É o que chamamos de compra de um apartamento na planta.

Em geral, o valor obtido com as vendas das unidades é utilizado para viabilizar a obra. A venda também pode ser feita durante a construção, garantindo que os recursos necessários sejam acumulados para a conclusão da obra.

Desse modo, a incorporação imobiliária se mostra uma excelente opção tanto para o incorporador, visto que, ao vender as unidades antecipadamente, consegue arrecadar o suficiente para construir o empreendimento, quanto para o comprador, pois o preço de um imóvel na planta tende a ser cerca de 20% mais baixo que um pronto.

Quais documentos são necessários?

Primeiramente, é preciso que haja o Registro da Instituição de Condomínio. Caso contrário, é preciso providenciá-lo, bem como a Convenção de Condomínio. Com essa documentação devidamente registrada, segundo consta no artigo 32 da Lei 4.591/64, o incorporador só poderá negociar as unidades após ter apresentado requerimento assinado por ele e com firma reconhecida solicitando o registro da incorporação.

No entanto, para esse documento é preciso observar algumas questões:

• em caso de pessoa física, se o cônjuge também for um dos incorporadores do empreendimento, deverá assinar em conjunto. Se apenas um for incorporador, somente este assinará, mas é necessário apresentar um mandado outorgado pelo cônjuge;
• o procedimento anterior é igual em relação aos alienantes do terreno, se não forem incorporadores;
• se o incorporador for pessoa jurídica, o requerimento precisa estar instruído com o contrato social (ou cópia autenticada) devidamente registrado. Também é necessário anexar a certidão atualizada dos atos constitutivos.

Também são necessários os seguintes documentos relacionados tanto ao proprietário quanto ao incorporador:

• título de propriedade do terreno, como escritura ou documento equivalente;
• certidões negativas federais — Certidão Conjunta da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional e Secretaria da Receita Federal do Brasil, também da justiça do trabalho e das esferas cível, criminal e juizado especial;
• certidões negativas estaduais, referentes à Fazenda Estadual e Justiça Comum (cível, criminal e juizado especial);
• certidões negativas municipais;
• certidões negativas de débitos do INSS, quando for pessoa jurídica ou equiparada. Caso contrário, apresentar declaração de que não é contribuinte;
• negativa de protesto de títulos abrangendo 5 anos;

Os documentos referentes ao imóvel são os seguintes:

• certidão negativa de tributos municipais;
• certidão negativa de ônus e ações do Registro de Imóveis;
• histórico vintenário dos títulos de propriedade do imóvel com as certidões integrais dos respectivos registros;
• projeto arquitetônico de construção aprovado por autoridades competentes;
• folha preliminar e quadros I, II, III, IV-A, IV-B, V, VI, VII e VIII da ABNT — NBR 12.721/2006 e assinado pelo profissional responsável e pelo proprietário (com firmas reconhecidas);
• anotação de responsabilidade técnica — ART do engenheiro responsável pela elaboração dos quadros acima citados;
• alvará de construção;
• discriminações das frações ideais de terreno;
• atestado de idoneidade financeira emitido por estabelecimento de crédito com mais de 5 anos de operação no país;
• contrato-padrão (facultativo);
• declaração com plantas elucidativas a respeito do número de veículos que a garagem comportará;
• declaração que conste em detalhes se a aquisição do terreno se deu por meio de pagamento total ou parcial de unidades a serem construídas e seus devidos preços;
• certidão de instrumento público de mandato sempre que o incorporador não for o proprietário;
• declaração expressa que defina se o empreendimento estará ou não sujeito a prazo de carência.

Vale ressaltar que os documentos devem ser apresentados em 2 vias originais ou cópias autenticadas, com as firmas de seus subscritores devidamente reconhecidas.

Enfim, o procedimento de incorporação imobiliária é bastante complexo. Por esse motivo, o ideal é contar com uma incorporadora de confiança e com experiência para agilizar e facilitar o processo. Desse modo, evitam-se equívocos, despesas desnecessárias e problemas futuros que podem complicar ou atrasar a negociação do imóvel.

Agora que você já sabe quais documentos são necessários para uma incorporação imobiliária, que tal conhecer melhor o imposto que incide sobre a aquisição de um imóvel? Então, leia nosso artigo para entender o que é ITBI e como calculá-lo. Boa leitura!