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Entenda o que é o ITBI e como calculá-lo

por URBS Imobiliária - Publicado em 18 de março de 2019
ITBI
Tempo de leitura 6 min

Conquistar a casa própria é o sonho de muitos brasileiros. Nesse sentido, a compra e a venda de imóveis é um procedimento burocrático e que deve seguir algumas regras previstas em legislação própria.

Além da documentação exigida para a transmissão desse bem, o interessado também deve arcar com o pagamento do ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — para que o ato seja considerado válido.

Mas afinal, você sabe o que é o ITBI e qual o motivo de pagá-lo? Neste artigo, você vai entender como ele funciona e por que deve cumprir com o seu pagamento para evitar problemas fiscais. Confira!

O que é o ITBI?

O ITBI é a sigla para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Trata-se de um imposto de caráter municipal que incide sobre a aquisição de um imóvel por pessoa física — salvo nos casos de sucessão por falecimento. Ele deve ser pago antes do fechamento e assinatura do negócio pela parte que adquire o bem.

Desse modo, somente após a comprovação do pagamento, o imóvel está liberado para ser transferido para a parte compradora. Para isso, é requisito juntar a guia de recolhimento do imposto que atesta que o valor foi devidamente pago junto ao cartório responsável pelo registro.

Esse imposto está previsto no art. 156, inciso II da Constituição da República Federativa do Brasil. Confira:

“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.”

Da mesma forma é a redação do art. 35 do CTN:

“O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:

I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;

II – a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;

III – a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.”

Por que o ITBI deve ser pago?

De maneira geral, esse tipo de tributo tem natureza fiscal, ou seja, ele é arrecadado junto aos cofres públicos para ser investido na tutela e em melhorias de serviços para a população como saneamento básico, coleta de lixo, saúde, educação, cultura etc.

Nesse sentido, o ITBI é um imposto obrigatório e faz parte da compra de um imóvel novo. Ele deve ser pago para que o bem possa ser regularizado junto ao cartório de registros públicos e aos arquivos da prefeitura.

Como o ITBI deve ser calculado?

Por ter caráter municipal, o valor da alíquota desse imposto varia de acordo com cada cidade — até o máximo de 3% sobre a base de cálculo.

A base de cálculo do ITBI consiste no valor venal do imóvel. Ele é obtido considerando alguns elementos como situação do mercado imobiliário, bairro onde o imóvel está localizado, episódios de valorização etc. Assim, é necessário é multiplicar a base de cálculo pelo percentual da alíquota definido pela lei em vigor em cada município.

Vamos exemplificar. Se você quer comprar um imóvel na cidade de São Paulo que custa R$ 200.000,00 e a alíquota estabelecida for de 2%, para isso, o valor do bem deve ser multiplicado por essa taxa, que resulta no ITBI cujo valor será de 4 mil reais.

  • R$ 200.000,00 x 2% = R$ 4.000,00.

Quando o ITBI deve ser pago?

Não há uma regra que vale para todos os casos. O prazo costuma variar de cidade para cidade ou conforme o cartório onde o registro será feito. Dessa forma, o pagamento pode se dar antes do procedimento de lavratura da escritura pública no cartório ou após o seu registro.

Antes da emissão da guia do ITBI, as partes devem reunir toda a documentação necessária e apresentar tudo junto ao banco ou cartório responsável.

Por isso é essencial consultar o cartório e a prefeitura do seu município para entender melhor como funcionam os prazos e os trâmites para cada procedimento.

Geralmente, o vencimento para a quitação do imposto é estabelecido em prazo próximo ao da transmissão do bem imóvel, cerca de um mês após a compra.

Quem deve pagar o ITBI?

Em regra, a parte adquirente — quem compra o imóvel — fica responsável pelo pagamento do imposto. Contudo, isso pode ser estabelecido de forma contrária, caso ambas as partes assim concordem, ou seja, o vendedor pode arcar com as despesas do ITBI. Nesse caso, o contrato deve prever expressamente esse fato. Dependendo do município, o valor pode ser parcelado em até 12 vezes sem juros.

Onde ele deve ser pago?

A guia do ITBI deverá ser paga em instituições bancárias, casas lotéricas ou nos postos de atendimento próprios.

É possível que o ITBI não seja pago?

Sim. Se for caso de sucessão de imóvel devido a falecimento, a cobrança não é realizada. Contudo, ainda há outra situação. Se porventura o comprador não concordar com o valor que está sendo cobrado, ele deverá contratar um perito para avaliar o imóvel e fornecer um laudo técnico contendo o valor devido e as justificativas que fundamentem o novo preço, se for o caso.

Além disso, moradias de caráter popular financiadas pelo governo e vinculadas a programas especiais de financiamento oferecem desconto ou até isenção no pagamento do ITBI.

O que acontece com o ITBI do imóvel na planta?

Caso o imóvel ainda não esteja pronto para morar, em regra, a cobrança é devida. Dessa forma, o cálculo é baseado considerando o valor como se o imóvel já estivesse pronto. Para isso, é importante ter atenção às ofertas de valor muito baixo. Pode ser que o ITBI não esteja incluído, por exemplo.

Quais são as alíquotas de ITBI estabelecidas nas principais cidades do país?

A alíquota costuma variar entre 2 e 3%, conforme a lei de cada município. Confira alguns exemplos:

  • São Paulo — 3%;
  • Rio de Janeiro — 2%;
  • Recife — 3%;
  • Porto Alegre — 3%;
  • Manaus — 2% nos imóveis com valor superior a R$ 20 mil.

A compra e venda de imóvel não é um procedimento tão simples. Ele requer a juntada de uma série de documentos e o pagamento obrigatório de impostos como o ITBI. Portanto, leve isso em consideração no momento de planejar o seu orçamento.

A compra de um imóvel deve ser feita com muita cautela e atenção. Continue se informando e confira 4 passos que devem ser observados antes de comprar esse tipo de bem!


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