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Entenda aqui o que são CUB e INCC

março 12, 2019
CUB
Tempo de leitura 5 min

A construção civil, assim como outros setores da economia, passa por alterações diversas. O cenário modifica constantemente os custos de serviços, produtos e equipamentos. Então, para que ninguém saia no prejuízo, essas flutuações devem ser acompanhadas e reajustadas da forma adequada na hora de comprar um imóvel. Para ajudar nessa tarefa, há o CUB e o INCC.

Esses dois índices fazem uma verificação dos valores do segmento, embora funcionem de maneira distinta. Conhecê-los, portanto, é fundamental para planejar corretamente os custos e as condições dos contratos imobiliários.

Na sequência, veja quais são os aspectos mais relevantes sobre o CUB e o INCC e entenda como eles funcionam.

O que é CUB?

O Custo Unitário Básico (CUB) é um indicador que aponta quais são os valores necessários para construir um metro quadrado. Ou seja, ele ajuda a determinar os gastos associados, dependendo do tipo de acabamento e revestimento.

Instituído pela Lei nº 4.591/64, esse indicador é dividido em imóveis residenciais, comerciais ou galpões industriais. Também há variações nos pavimentos, já que há desde projetos padrão até os complexos. Para completar, o acabamento é do tipo baixo, normal ou alto.

O que é INCC?

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) é um dos indicadores mais importantes do segmento. Ele serve, principalmente, para acompanhar os gastos referentes às construções.

Normalmente, é um elemento aplicado aos imóveis na planta e tem o papel principal de gerar uma correção monetária. Seu surgimento remete a 1950, quando havia o Índice de Custos da Construção. Na década seguinte, foi criado o Índice Nacional. Em 1985, o INCC foi instituído de forma definitiva.

Como eles são calculados?

Como os índices têm um funcionamento diferente, eles também são calculados de formas distintas. Embora ambos sejam encontrados a partir de uma pesquisa sobre os valores, há algumas características específicas. A seguir, veja como é o cálculo de cada um.

INCC

O INCC tem caráter nacional e, por isso, precisa ser calculado com base em uma amostra representativa. O número é obtido pela Fundação Getúlio Vargas a partir da pesquisa em 7 capitais brasileiras. As cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre, Belo Horizonte, Brasília, Recife e Salvador são consideradas as mais importantes.

O valor é conhecido após a avaliação da variação nos custos de tudo aquilo que influencia uma construção, como os materiais, os serviços, os equipamentos e a mão de obra. O período de apuração depende do subtipo do índice, mas, normalmente, vai do primeiro ao último dia de cada mês.

Sua incidência acontece apenas sobre o saldo devedor e não sobre o valor total do imóvel. Para entender melhor, considere um apartamento na planta que custa R$ 300 mil. Se os futuros proprietários pagaram R$ 50 mil de entrada, o INCC incide sobre os R$ 250 mil que ainda são devidos.

CUB

Já o CUB tem um aspecto regional, o que faz com que o cálculo seja realizado de forma e por entidades diferentes. O índice é obtido a partir do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon), que atua de acordo com cada Estado.

Basicamente, a entidade realiza o levantamento com 40 empresas do ramo de construção civil e confere os preços referentes aos materiais, equipamentos e mão de obra. A divulgação acontece até o dia 5 do mês e corresponde ao período anterior. Desse jeito, é mais fácil acompanhar os valores, longe de possíveis distorções.

Qual é a influência desses indicadores?

O CUB e o INCC são essenciais para o segmento da construção civil. Eles são importantes tanto para as empresas, construtoras e incorporadoras, quanto para os clientes. Conhecer esses valores, portanto, é fundamental para tomar decisões melhores e que atendam às expectativas.

A função do CUB é mais simples, pois serve como diagnóstico e não como elemento de correção. Basicamente, o indicador ajuda a elaborar orçamentos de obras de todos os tipos de tamanhos. Como o preço é definido por metro quadrado, dá para ter uma boa média de quanto será preciso gastar em cada local para fazer uma obra.

Em São Paulo, por exemplo, o CUB de novembro de 2018 foi de R$ 1.371,45. Um imóvel de 100 metros quadrados com projeto padrão e acabamento normal, portanto, custará R$ 137.145,00, em média.

Trata-se de um elemento fundamental para que os orçamentos sejam condizentes com a realidade. Para o cliente, é a chance de fazer uma boa previsão dos gastos com reformas e construções. Para empresas e imobiliárias, é algo que ajuda a escolher corretamente.

Já o papel do INCC é especialmente importante. Ele tem a missão de corrigir o valor pago, de modo a contemplar as alterações nos custos para a construção.

Para entender melhor, considere um imóvel na planta. A construtora faz um planejamento que inclui os custos com produtos e mão de obra e o tempo de conclusão. Ao longo dos meses, entretanto, os valores podem ficar mais altos. Então, seria necessário aumentar o orçamento para finalizar a obra, o que não é viável.

A alteração, normalmente, é repassada aos clientes que compraram na planta. Porém, a modificação é pequena e, para garantir que seja justa, é feita mediante esse índice. Ele incide sobre o saldo devedor e só pode ser aplicado enquanto o imóvel ainda estiver em construção.

Pense em um saldo devedor de R$ 250 mil, dividido em 200 parcelas de R$ 1.250,00. Em dezembro de 2018, o valor foi de 0,13%. Então, o novo montante é de R$ 250.325,00. Como consequência, a parcela referente é de R$ 1.251,63.

Para a construtora, isso garante a viabilidade dos empreendimentos e a construção conforme as necessidades. Para os compradores, é uma forma de reajustar os custos mensalmente, de maneira simples. Assim, é sempre preciso levar em consideração esse indicador antes de decidir pela compra.

O CUB e o INCC são índices essenciais no mercado imobiliário e de construção civil. Ao considerar essas questões, fica mais fácil conhecer os custos dos imóveis ou projetos e tomar boas decisões.

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