Blog

depreciação de imóveis

Como funciona a depreciação de imóveis?

por URBS Imobiliária - Publicado em 17 de julho de 2019
depreciação de imóveis
Tempo de leitura 7 min

Com relação ao mercado imobiliário, é de extrema importância manter seu imóvel bem cuidado, seja para investir, seja para comprar, vender ou alugar. Conhecer as regras do setor é essencial para evitar problemas e dores de cabeça. Nesse sentido, a depreciação de imóveis é um dos principais pontos que se deve prestar atenção.

Afinal, a taxa de depreciação interfere diretamente em uma negociação. Para esclarecer o assunto, preparamos este post com o conceito desse termo, que fatores contribuem e, ainda, mostramos os métodos mais utilizados para calculá-lo. Acompanhe!

O que é depreciação de imóveis?

Trata-se de uma forma de avaliação que calcula a redução de preço de um bem por algo que modifica seu estado original ou que impede sua utilização para o fim ao qual foi destinado. Ou seja, é a redução do preço ou do valor econômico de um bem devido a alguma alteração em seu estado inicial.

Pode-se dizer que é um percentual que é subtraído mensal ou anualmente do valor de um bem conforme o tempo passa. Todos os bens físicos sujeitos à deterioração podem ser depreciados. No Brasil, o cálculo é feito de acordo com critérios fixados por intermédio da Receita Federal.

Assim, a depreciação de imóveis é a sua desvalorização, podendo envolver o desgaste ocasionado pelo tempo de uso, obsolência ou mesmo ações da natureza que prejudicam a integridade da construção. O objetivo da taxa de depreciação é saber em quanto foi reduzido o valor de um imóvel e é fundamental para a avaliação de seu preço para uma negociação.

Qual sua importância?

Conforme mencionamos, saber a taxa de depreciação é fundamental para avaliar o valor de um imóvel. Então, para os investidores do mercado imobiliário, ela serve para saber quanto o imóvel tende a valer no futuro, mesmo que as dinâmicas do mercado possam afetar a estimativa.

Para quem procura um imóvel apenas para fins residenciais, saber o valor da depreciação ajuda a indicar um custo máximo a ser gasto em uma possível reforma, por exemplo. Construções antigas geralmente têm um preço mais baixo devido à taxa de depreciação e podem precisar de reformas, mas, estas não são incorporadas ao seu valor.

O que interfere na depreciação de imóveis?

De modo geral, há dois tipos de fatores que afetam a depreciação imobiliária: externos e internos. Os externos estão relacionados à localização do imóvel e as características da região. Por sua vez, os internos estão ligados à estrutura e ao estado de conservação. A seguir, conheça os principais pontos que interferem na desvalorização de um imóvel:

  • má conservação: vazamentos, paredes descascando, acabamentos mal conservados, fiações elétricas desencapadas e defeitos visíveis evidenciam a necessidade de uma boa reforma, que refletirá no valor da compra;
  • decoração ultrapassada: mesmo que o possível cliente possa repaginar todo imóvel, apresentar um ambiente com decoração ultrapassada ou exagerada causa má impressão, fazendo que ele perca o interesse na negociação. Aliás, o ideal é oferecer um imóvel no qual o comprador não precise realizar tantas mudanças;
  • pouco espaço: ausência de varanda, quintal ou área externa reduzem a chance de um imóvel ser vendido ou alugado e isso força a diminuição do seu preço no mercado;
  • infraestrutura urbana comprometida: esse fator externo é fundamental na valorização de um imóvel. O ideal é que ele esteja em uma região próxima a escolas, centros comerciais, com boa iluminação, segurança e asfaltamento;
  • documentação irregular: não há como alugar ou vender facilmente um imóvel que não esteja em dia com suas obrigações legais pois a pessoa interessada terá que desembolsar uma certa quantia para regularizar a documentação.

Quais imóveis sofrem mais depreciação?

A depreciação não é uniforme para todos os bens. Além dos fatores internos e externos vistos acima, ela varia conforme o tipo de imóvel. Descubra, a seguir, como é a desvalorização em cada um.

Imóveis que sofrem maior depreciação

Os apartamentos apresentam taxa de depreciação maior em relação às casas. Os lofts e flats que precisam de ajustes constantes para atender às exigências desse segmento do mercado imobiliário também tendem a se depreciar com maior rapidez. O mesmo ocorre com as salas comerciais, apartamentos e casas de alto padrão, que contêm mais cômodos e mais vagas na garagem.

Imóveis que sofrem menor depreciação

Terrenos e vagas de garagem para aluguel apresentam pouca desvalorização, visto que a deterioração é bem menor em relação aos bens citados no item anterior. Do mesmo modo, lojas localizadas nas ruas, casas populares, galpões e salas comerciais simples também sofrem pouca depreciação, pois exigem pouca manutenção e não requerem grandes adaptações.

Como é feito o cálculo da depreciação de imóveis?

Com os métodos utilizados é possível encontrar o coeficiente de depreciação (Kd) que indicam o valor atualizado do imóvel. Conheça os cálculos mais utilizados:

Método da linha reta

Esse cálculo demonstra o valor atual da depreciação de uma moradia. Por esse motivo, utiliza-se a idade da construção. A fórmula é a seguinte:

Kd = [(n – x)/n]*Pd + Pr

Como vimos, Kd é o coeficiente de depreciação, “n” é a vida útil do imóvel, “x” é a idade da construção, “Pd” é a parcela depreciável em valores decimais e “Pr” é a parcela residual, também em formato decimal.

Digamos que você tenha um apartamento cujo valor seja R$ 100 mil, idade igual a 20 anos, vida útil de 70 anos e que tenha 25% do valor residual. Para saber o coeficiente de depreciação (Kd), temos:

Kd = [(70-20)/70]*0,75+0,25

Kd = 0,786

Em seguida, é preciso aplicar esse coeficiente ao valor do imóvel. Como o imóvel custou R$ 100 mil, temos: 100.000*0,786 = R$ 78600 é o valor depreciado.

Método da linha reta (variante)

Caso o objetivo seja avaliar a depreciação total da residência, usa-se a seguinte fórmula:

D = [(i-5)/5] * 7%

A letra “D” representa a depreciação total, “i” é a idade do imóvel, o número 5 refere-se a um intervalo de 5 anos e o 7% é a percentagem de desvalorização da moradia durante esse período. Em seguida, para obter-se o coeficiente, utiliza-se: Kd = 1-D.

Utilizando o exemplo anterior, temos:

D = [(20-5)/5]*0,07 = 0,21

Kd = 1-0,21 = 0,79

Aplicando o coeficiente ao valor do imóvel, temos o resultado de R$ 79 mil depreciado.

Método do valor decrescente

Essa forma de cálculo é utilizada para saber o valor da depreciação causada pelo uso, desgaste ou manutenção de uma moradia. Para isso, usa-se a seguinte fórmula:

Kd = (1-R)^x

A letra “R” representa a razão de depreciação e a letra “x” é a idade do imóvel. Ainda utilizando o mesmo exemplo anterior e cuja razão de depreciação é de 15%, temos:

Kd = (1-0,015)^20

Kd = 0,739

Ao aplicar o coeficiente ao valor do imóvel, chegamos a um resultado de R$ 73900 de depreciação.

Método de Kuentzle

Esse cálculo se baseia na depreciação ao longo do tempo, sendo que é maior na fase inicial e menor na fase final. Ou seja, é utilizado para avaliar o desgaste progressivo da edificação. A fórmula para esse caso é:

Kd = (n^2-x^2)/n^2

Lembrando que “n” é a vida útil do bem e “x” é a idade no momento da avaliação. Ainda utilizando o mesmo exemplo, temos:

Kd = (70^2-20^2)/70^2

Kd = (4900-400)/4900

Kd = 0,918

Aplicando o coeficiente ao valor do imóvel, o resultado é de R$91800 de depreciação.

Agora que você já sabe o que é depreciação de imóveis, como funciona, quais fatores interferem no valor e de que forma pode-se calculá-la, ficou mais fácil encontrar o imóvel ideal para investir ou comprar para viver com sua família.

Gostou deste artigo? Então compartilhe-o em suas redes sociais. Desse modo seus amigos também saberão como calcular a depreciação de um imóvel para fazer a escolha certa da unidade a ser comprada!


Deixe seu Comentário

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *




Categorias: Mercado e Investimentos