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como calcular o valor venal do imóvel

Sabe como calcular o valor venal do imóvel? Confira agora mesmo!

por URBS Imobiliária - Publicado em 02 de março de 2020
como calcular o valor venal do imóvel
Tempo de leitura 6 min

Saber como calcular o valor venal do imóvel é fundamental para descobrir qual será a despesa com os impostos, e para definir corretamente o preço do bem em uma possível transação imobiliária. O número se torna, portanto, um elemento decisivo em uma compra, venda ou locação.

Esse é um termo bastante utilizado no setor imobiliário e, como geralmente não equivale ao valor real de um imóvel, muitas pessoas ficam confusas sobre o assunto. Se você é uma delas, confira este post para entender o que é o valor venal, como calculá-lo e quais itens o compõem.

Entenda o que é valor venal e para que ele serve

Basicamente, refere-se a uma estimativa de preço para compra e venda que o Poder Público define para uma propriedade. Isto é, o preço que o imóvel teria em uma transação à vista, de acordo com a análise da prefeitura da cidade onde está situado o bem.

Por ser usado como base para outros cálculos e para a definição do preço de venda ou locação, ele também é chamado de “valor de referência”. Vale ressaltar que o valor venal e o de mercado não são a mesma coisa. Aliás, o primeiro serve de parâmetro para calcular o segundo com maior precisão.

Ele é utilizado como base para o cálculo de impostos vinculados à propriedade, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Também é empregado em ações judiciais envolvendo o imóvel, como inventários e execuções.

Desse modo, observando o valor venal é que a prefeitura decide em quais bairros incide um IPTU maior ou menor. É importante esclarecer que o cálculo pode mudar um pouco de acordo com o município, pois os tributos, fatores espaciais e outros coeficientes devem ser adaptados.

Veja quais fatores influenciam o valor

Antes de explicarmos como calcular o valor venal do imóvel, é preciso que você saiba quais fatores são levados em consideração. Acompanhe.

Área do terreno ou da edificação

Eis aqui uma das primeiras coisas a se considerar. Quanto mais espaço útil para os moradores, maior será o preço calculado. A área da edificação não se limita apenas ao tamanho do terreno porque inclui múltiplos pisos, no caso de sobrados, por exemplo. Sendo assim, é possível que a área útil do imóvel seja superior à do próprio terreno.

Valor unitário padrão

Cada cidade tem um valor-base para o cálculo do valor venal, que é chamado de “valor unitário padrão residencial” e é estabelecido pela Planta de Valores Imobiliários do Município — documento que define o valor do metro quadrado em cada área da cidade. Esse número pode ser alterado com o tempo, o que requer sua atenção às decisões da prefeitura acerca da precificação das propriedades.

Idade do imóvel

Esse é outro aspecto que tem uma grande influência na valorização do imóvel. Por se tratar de um bem com um tempo de vida útil longo, a edificação precisa passar por reformas, melhorias ou até ser reconstruída para atender às necessidades de seus moradores. Portanto, quanto mais novo for o imóvel, maior será a sua valorização e, consequentemente, o seu valor venal.

O prazo é contado a partir da data de emissão do “habite-se” ou da sua ocupação sem esse documento.

Posição do imóvel

A localização do imóvel influencia tanto o valor venal quanto o de mercado. Há bairros que são mais procurados em virtude de elementos como infraestrutura, segurança, proximidade com transporte público, centro de cultura e entretenimento, parques, entre outros. É por isso que construções bastante similares, mas localizadas em bairros distintos, têm valores venais diferentes.

Outro ponto a ser observado é a posição do imóvel dentro da propriedade. Por exemplo, uma cobertura é mais valorizada que outros apartamentos. Do mesmo modo, uma casa de esquina pode ter um valor venal superior se comparado ao de uma que está no centro do logradouro.

Tipologia residencial

As mudanças ocorridas no imóvel também são analisados para calcular o valor venal. Assim, uma propriedade que recebeu reformas, melhorias e alterações na estrutura tem valor maior que uma usada e que permanece com a estrutura original. Porém, uma reformada não apresenta necessariamente o mesmo valor de uma nova. Tudo depende do que foi realizado no bem.

Descubra como calcular o valor venal do imóvel

Agora que você já compreendeu cada um dos elementos que compõem o valor venal, chegou o momento de ver como é feito o cálculo. A fórmula é descrita da seguinte forma:

V = A × VR × I × P × TR

Em que:

  • V é o valor venal do imóvel;
  • A é a área do terreno ou da edificação;
  • VR é o valor unitário padrão conforme a Planta de Valores Imobiliários;
  • I é a idade do imóvel;
  • P é a posição do imóvel no logradouro;
  • TR é a tipologia residencial.

Logo, ao multiplicar todos os fatores que influenciam o valor do imóvel, você chegará ao valor venal, que é utilizado para calcular o preço de mercado, do aluguel, os impostos e outros fatores vinculados à propriedade.

Mesmo que o valor venal seja utilizado como base de cálculo para o preço de venda, cabe salientar que o mercado imobiliário pode influenciar a precificação. Afinal, o investimento em imóveis tem a influência de aspectos como liberação ou não de crédito para o financiamento, súbita valorização de determinada região, e vários outros.

Sendo assim, o ITBI também deve ser considerado, pois é um imposto ligado diretamente à venda do imóvel. O seu valor deve compor o preço de venda para evitar prejuízos ao vendedor e à imobiliária, bem como surpresas desagradáveis ao comprador, visto que tem um valor médio de 2% sobre o valor venal.

Enfim, é essencial saber como calcular o valor venal do imóvel para escolher propriedades com melhor custo-benefício. Diante da importância do cálculo e da necessidade de analisar uma série de pontos, o ideal é contar com uma imobiliária de confiança. Afinal, os profissionais do setor têm conhecimento e experiência de mercado para chegar a um resultado correto.

Gostou deste conteúdo e quer mais informações sobre o assunto? Continue por aqui para aprender qual é o valor real de um imóvel e quais são as taxas obrigatórias. Boa leitura!


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Categorias: Mercado e Investimentos