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amortização do financiamento

Você sabe como funciona a amortização do financiamento?

por URBS Imobiliária - Publicado em 30 de março de 2020
amortização do financiamento
Tempo de leitura 5 min

O financiamento é o meio mais utilizado para comprar um imóvel. Porém, é normal que as pessoas se sintam inseguras, pois é uma decisão importante e representa um compromisso por um prazo longo. Para acertar na escolha, é essencial conhecer detalhes dessa modalidade de crédito, principalmente o que diz respeito à amortização do financiamento.

Mas você sabe exatamente qual é o significado desse termo e de que forma tal processo impacta o valor das parcelas? Este artigo vai esclarecer o que é amortização do financiamento, quais as opções disponíveis e como fazer a melhor escolha para o seu bolso. Siga em frente e tire todas as suas dúvidas sobre o assunto!

Afinal, o que é amortização do financiamento?

Quando a pessoa interessada não tem todo o valor de um imóvel para o pagamento à vista, o mais comum é que ela recorra a um financiamento em alguma instituição financeira, que disponibilizará o crédito. Ou seja, o comprador assume uma dívida e, como toda dívida, é acrescida de juros.

O pagamento é feito de forma parcelada. A prestação é composta de um capital principal, que corresponde ao pagamento do saldo devedor do imóvel, mais os juros e outros encargos. Por esse motivo, a soma de todas as parcelas é maior que a quantia recebida para a compra do imóvel.

Assim, amortizar se refere à redução do valor total de uma dívida, até sua extinção. Quer dizer que, ao pagar cada prestação do financiamento, você está amortizando o saldo devedor. Em outras palavras, o valor amortizado é o valor da prestação menos os juros e encargos.

Vamos a um exemplo prático: se o total de uma parcela é R$ 1.319,50 e os juros são de 1,5%, então o valor da amortização é R$ 1.300, enquanto o dos juros é R$ 19,50.

Como os juros se referem ao saldo devedor, a maneira como a amortização é feita impacta diretamente o valor das parcelas. Isso porque, quanto maior o saldo devedor, maiores serão os juros pagos à instituição financeira.

Quais as principais modalidades existentes?

Há dois sistemas mais populares de amortização de financiamento: Tabela SAC e Tabela Price. Dependendo da modalidade escolhida, a parcela e os juros podem ser bem diferentes, mesmo que o valor financiado, as taxas e os prazos sejam iguais. A seguir, saiba mais sobre as alternativas citadas.

Tabela SAC

SAC é a sigla para Sistema de Amortização Constante, nome dado porque o valor reduzido do principal da dívida é o mesmo em todas as parcelas. Tendo em vista que os juros são calculados sobre o saldo devedor (o qual, logicamente, diminui a cada ano), o valor das prestações é decrescente.

Digamos que o valor de um financiamento imobiliário seja de R$ 400 mil, divididos em 80 parcelas, com amortização de R$ 5 mil e juros de 1%. A taxa de juros é calculada sobre o saldo devedor do mês anterior. Então, a primeira parcela será composta de R$ 5 mil da amortização mais R$ 4 mil, que corresponde a 1% sobre os R$ 400 mil, totalizando uma prestação de R$ 9 mil.

No mês seguinte, o saldo devedor será de R$ 400 mil menos R$ 5 mil (que é o valor amortizado na parcela anterior). Ou seja, R$ 395 mil. A parcela será composta de R$ 5 mil da amortização, mais 1% de R$ 395 mil, que é R$ 3.950, totalizando um valor de R$ 8.950.

Desse modo, a prestação diminui mês a mês, pois a amortização do financiamento é constante e os juros decrescem mensalmente.

Tabela Price

Nessa modalidade, o valor das prestações é fixo do começo ao fim do contrato de financiamento. Para isso, a maior fração das primeiras prestações corresponde ao pagamento dos juros, enquanto a amortização equivale a uma pequena parte.

Como o valor da dívida demora mais para ser amortizado se comparado à Tabela SAC, o valor pago em juros é maior. Conforme o tempo passa e o contrato se aproxima do fim, a amortização aumenta e os juros diminuem.

Qual a melhor opção para o comprador?

As duas oferecem vantagens e desvantagens. Ao optar pela Tabela SAC, o comprador pagará menos juros e as parcelas diminuirão com o passar do tempo. A desvantagem é que as prestações iniciais costumam ser altas, o que torna essa modalidade complicada para quem não tem um planejamento financeiro.

Por sua vez, ao escolher a Tabela Price, o comprador pagará parcelas fixas e menores que as iniciais do SAC, o que facilita o planejamento financeiro familiar. No entanto, o total de juros é maior.

Portanto, a melhor opção depende do seu perfil e da sua capacidade de pagamento. O ideal é realizar simulações com ambas as tabelas e analisá-las com atenção antes de decidir.

É possível antecipar parcelas do contrato?

Sim. A chamada amortização extraordinária é quando o devedor paga antecipadamente algumas parcelas do financiamento, reduzindo seu número. Com isso, ele também deixa de pagar juros e encargos que incidiriam sobre a quantia amortizada. A prática é prevista em contrato e pode ser adotada quantas vezes o indivíduo desejar.

Há duas opções possíveis:

  • amortizar para reduzir o valor das prestações;
  • amortizar para diminuir o prazo do financiamento.

Em geral, o saldo do FGTS é empregado para a amortização extraordinária. O que muitos desconhecem é que, se a pessoa usou o FGTS para comprar uma casa ou um apartamento e continuou trabalhando com carteira assinada, poderá utilizar esse novo capital para pagar parte do débito. Essa medida é permitida uma vez ao ano e é uma excelente forma de diminuir a dívida com a instituição financeira.

Agora que você já entendeu o que é amortização do financiamento imobiliário, reforçamos que faça simulações para descobrir qual é a modalidade mais adequada para a sua situação. Além disso, lembre-se de que ter um planejamento financeiro detalhado é o segredo para evitar imprevistos e possíveis arrependimentos, especialmente em um contrato de longo prazo, como é o caso dos financiamentos.

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Categorias: Mercado e Investimentos