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Afinal, como funciona o financiamento de imóveis?

novembro 14, 2018
Tempo de leitura 6 min

Adquirir a casa própria é o desejo da maioria das pessoas. O caminho mais usado para sair do aluguel é o financiamento de imóveis. No entanto, essa forma ainda gera diversas dúvidas: o que é, quais as modalidades, quem pode financiar, que documentos são necessários, quais as condições nas quais é preciso se enquadrar, entre outras.

Se esse é também o seu caso, então não deixe de ler este post. Aqui tiramos todas as suas dúvidas sobre o assunto. Ao final, você verá que morar bem e ter sua própria residência é um sonho acessível, basta encontrar a forma mais adequada de financiamento. Acompanhe!

O que é o financiamento de imóveis?

Trata-se de um empréstimo a longo prazo oferecido pelas instituições financeiras para a compra de um imóvel. Ou seja, por meio de um financiamento, uma pessoa adquire uma propriedade que é paga por um banco ao vendedor. Posteriormente, o comprador deve pagar ao banco que quitou sua dívida.

A partir de então, a propriedade já está vinculada ao titular do financiamento. Ou seja, esse titular é reconhecido legalmente como dono do imóvel e pode usufruir do bem. A única restrição é com relação à negociação com terceiros: o bem não pode ser vendido até que seja feita a quitação do financiamento.

São várias as modalidades de crédito imobiliário, cada uma com suas especificações. No entanto, as condições comuns a todas são: maioridade civil, renda comprovada (mesmo sendo trabalhador informal ou autônomo) e não ter cadastro em órgãos de restrição ao crédito.

Quais os documentos necessários?

Cada instituição financeira pode fixar uma lista de documentos necessários para a realização do financiamento de acordo com a modalidade de crédito. Mas, em geral, são solicitados os seguintes:

  • RG e CPF (originais e cópias);
  • comprovante de estado civil (original e cópia);
  • comprovante de renda (original e cópia);
  • certidão conjunta negativa de débitos relativos a tributos federais e dívida ativa da União.

Os trabalhadores autônomos podem comprovar renda por meio de:

  • contrato de prestação de serviços;
  • declaração do Imposto de Renda;
  • declaração do sindicato da categoria;
  • recibo de pagamento por trabalhos prestados;
  • Declaração Comprobatória de Percepção de Recebimentos — Decore — assinada por um contador.

A renda do comprador deve indicar a capacidade de pagamento das prestações, que não pode ultrapassar 30% da renda bruta familiar. Caso o valor não seja suficiente para o imóvel desejado, pode-se optar pela composição da renda familiar, que é a soma da renda bruta comprovada de todas as pessoas da família.

Assim, todos que fizerem parte da composição ficarão responsáveis pelo pagamento das parcelas. Essa é uma forma de conseguir financiar um valor mais alto. Normalmente, não há restrições quanto às pessoas que compõem a renda. Veja algumas das muitas possibilidades:

  • cônjuges ou namorados;
  • pais, sogros, filhos;
  • irmãos;
  • tios, primos;
  • enteado, padrasto, madrasta.

Com relação ao imóvel, é preciso apresentar certidão atualizada da matrícula em Registro de Imóveis, livre de ônus, sem dívidas de IPTU e condomínio e com a propriedade regularizada em nome do vendedor.

Quais os tipos de financiamento?

O crédito imobiliário pode ser usado para comprar uma casa ou apartamento, tanto novo quanto usado. Assim, há diversos tipos de financiamento. Conheça melhor os principais e mais utilizados!

Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo — SBPE

Trata-se de uma modalidade de crédito em que as instituições financeiras captam recursos por meio da poupança. Os bancos podem destinar até 65% do total capitalizado para o financiamento de imóveis. No SBPE não há limite de renda e ainda é possível que você já tenha outros imóveis em seu nome.

Além disso, pode ser feita dentro do Sistema Financeiro de Habitação — SFH —, com taxas que não ultrapassam 12% ao ano, ou fora dos limites do Sistema, com taxas de juros que podem ultrapassar os 12% ao ano.

O prazo também é um ponto vantajoso, visto que pode ser de até 35 anos, um dos maiores do mercado imobiliário. Outro fator a ser considerado é que o SBPE permite financiar até 80% do valor do imóvel, com taxas de juros pós-fixadas, ou 70%, com juros pré-fixados.

Fundo de Garantia do Tempo de Serviço — FGTS

Há três possibilidades do uso do FGTS na compra de uma moradia. Pode-se utilizá-lo para pagar o valor total da propriedade, para dar como entrada do financiamento ou para amortizar uma parte ou o total do saldo devedor. Entretanto, é preciso atender a alguns requisitos:

  • ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime de FGTS;
  • estar em dia com as prestações do financiamento;
  • ser titular do financiamento que se pretende pagar com o FGTS;
  • não ter outra residência no município onde reside ou exerce atividade profissional;
  • não ter outro financiamento no país pelo SFH.

Vale ressaltar que há limite de preço do imóvel. Para os estados de MG, RJ, SP e DF é de R$ 950 mil. Para os demais, o valor é menor: R$ 800 mil.

Pró-cotista

Essa é uma linha de financiamento de imóveis do Programa Especial de Crédito Habitacional ao Cotista do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço. Desse modo, destina-se à concessão de crédito apenas para os trabalhadores com conta vinculada ao FGTS.

As condições para seu uso são as mesmas da utilização do fundo para a compra ou amortização de financiamento. Com uma das taxas de juros mais baixas, é preciso que os beneficiários estejam trabalhando ou tenham saldo na conta do fundo com no mínimo 10% do valor do bem.

Construtoras

Ainda, há financiamentos que são feitos diretamente com as construtoras. Eles contam com maior flexibilidade de negociação e na maioria das vezes não há limite de valores, renda ou taxas. Isso porque elas têm grande interesse em realizar a venda de uma propriedade, por esse motivo, facilitam a compra para os clientes.

É uma boa opção para quem está com dificuldade de conseguir uma aprovação de linha de crédito por uma instituição financeira. Também é indicada para quem deseja adquirir um imóvel na pessoa jurídica porque os bancos não efetuam empréstimos para empresas dentro do SFH.

Portanto, há diversas formas de financiamento de imóveis. Basta encontrar a modalidade mais adequada dentro dos seus desejos e possibilidades. Analise cada uma delas com bastante atenção, examine os benefícios e condições, faça simulações. O ideal é contratar uma imobiliária de confiança e com experiência para ajudar nessa tarefa. Afinal, os profissionais qualificados têm conhecimento de mercado e certamente ajudarão a encontrar a melhor solução para esse investimento.

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